terzo datore di ipoteca

Succede spesso che chi compra una casa non abbia denaro liquido sufficiente per pagare tutta la somma necessaria, e che quindi lo chieda in mutuo a una banca. La banca ovviamente chiede come garanzia l’ipoteca sull’immobile.

Il terzo datore d’ipoteca è il proprietario dell’immobile offerto in garanzia chiamato ad intervenire alla stipula dell’atto di mutuo, allo scopo esclusivo e che acconsente all’iscrizione dell’ipoteca sul suo bene a garanzia del rimborso del mutuo, ed autorizzarne l’iscrizione sui Registri Immobiliari.

Ma può anche non essere così.

In tal caso la Banca chiederà anche la firma del proprietario dell’immobile (il terzo datore d’ipoteca) che è estraneo al rapporto debitorio in quanto non è contraente del debito, cioè non è mutuatario. In tal caso esso sottoscrive l’atto notarile SOLO ai fini della costituzione dell’ipoteca, risultando “terzo” rispetto al rapporto di mutuo.

Quando si stipula un mutuo ipotecario i soggetti interessati sono tre: (il mutuante), cioè la Banca  il (mutuatario), il debitore, ed il terzo datore di ipoteca, ossia il proprietario dell’immobile che acconsente all’iscrizione dell’ipoteca sul suo bene a garanzia del rimborso del mutuo.

Terzo datore di ipoteca: chi è e cosa fa

Il terzo datore d’ipoteca è quindi un soggetto terzo che, disponendo della proprietà dell’immobile acconsente all’iscrizione dell’ipoteca sul proprio bene, a garanzia di un debito altrui e a favore del mutuatario.

Il terzo datore di ipoteca NON risponde personalmente nel rimborso del debito e non ha alcuna relazione con le vicende del finanziamento.

Tuttavia il rischio che si assume è molto alto e consiste nel poter subire il pignoramento o l’espropriazione dell’immobile di cui è proprietario, nel caso in cui il mutuatario non dovesse rimborsare regolarmente il debito assunto, salvo il rischio di rimetterci l’immobile posto a garanzia se il debitore non rimborsa il debito.

Si tratta sempre di un atto di fiducia del terzo… a volte mal ripagato!.

Solitamente a fare da terzo datore di ipoteca, e quindi in un certo senso da garante (MA NON E’ GARATE NE TANTOMENO FIDEIUSSORE) per il mutuatario, è una persona legata affettivamente al debitore, come un parente o il coniuge, può quindi vedersi pignorare e vendere all’asta l’immobile se il mutuatario non paga il debito. Infatti l’espropriazione può avvenire anche contro il terzo proprietario, ossia quando il proprietario del bene espropriato, pur essendo estraneo al rapporto debitorio, è tuttavia gravato da responsabilità per debito altrui.

Ad esempio, quando una coppia acquista una casa in comproprietà, uno dei due può richiedere il mutuo da solo, magari perché l’unico a percepire uno stipendio, ma la banca può chiedere al secondo proprietario di comparire nell’atto in qualità di terzo datore d’ipoteca, così da ottenere una garanzia maggiore.

In caso di inadempimento del debitore, il terzo datore di ipoteca può scegliere tra:

  1. pagare il creditore ipotecario per non perdere la casa: in tale ipotesi troverà un accordo con la banca affinché questa, dietro pagamento, non gli pignori l’immobile ipotecato;
  2. oppure farsi espropriare il bene concesso in garanzia nei limiti della somma per la quale è stata iscritta ipoteca e, in ogni caso, nei limiti del valore del bene ipotecato. In questa ipotesi, al terzo datore di ipoteca che ha pagato i creditori iscritti o ha sofferto l’espropriazione è concesso il cosiddetto diritto di regresso nei confronti del debitore garantito. Può cioè agire contro quest’ultimo per ottenere, in denaro, il valore della casa espropriata. 

Esempi di terzo datore di ipoteca

Un esempio tipico di terzo datore di ipoteca è quello di una coppia che acquista una casa in comproprietà al 50%. In questo caso, anche se il mutuo è richiesto da uno solo dei futuri proprietari (perché ad esempio unico percettore di reddito), la banca chiederà al secondo proprietario il consenso a comparire nell’atto in qualità di terzo datore d’ipoteca.

Siccome il mutuo è finalizzato all’acquisto dell’intera abitazione (sulla quale si costituisce ipoteca) la banca attraverso la figura del terzo datore d’ipoteca ottiene una garanzia più solida.