Vediamo insieme cosa succede se una casa gravata da un diritto di abitazione va all’asta.
Nel caso di assegnazione tramite divorzio oppure separazione, il giudice può disporre l’assegnazione della casa coniugale a uno dei due coniugi.
Si tratta sostanzialmente di un diritto di abitazione: il coniuge a cui vengono affidati i figli può rimanere ad abitare nella casa familiare anche senza esserne il proprietario. Lo scopo principale di questo provvedimento è quello di fare in modo che i figli minori continuino a vivere nella stessa casa senza subire traumi dovuti dalla separazione dei genitori stessi.
La domanda è: Può essere pignorata ed eventualmente portata alla vendita in asta una casa con diritto di assegnazione casa coniugale? Ovvio che si, il provvedimento di assegnazione casa coniugale NON ha effetto di sospendere o evitare un pignoramento, quindi nulla vieta al creditore di proseguire nel suo intento di recuperare il suo credito. Ciò detto il diritto di assegnazione casa coniugale, se in data antecedente il pignoramento è da considerarsi opponibile ai terzi, quindi continua ad esistere anche dopo la vendita all’asta.
Se la casa viene venduta all’asta cosa succede?
Affinché il diritto di assegnazione della casa coniugale sia opponibile, ovvero possa essere fatto valere nei confronti di terze persone in caso di pignoramento della casa, questo deve essere trascritto nei registri immobiliari e reso pubblico. L’immobile che è gravato da assegnazione casa coniugale, può essere venduto all’asta, ma il diritto non si estingue automaticamente con la vendita, e continua a sussistere fino alla sua cessazione, cioè fino al raggiungimento dell’indipendenza economica dei figli (che non coincide con il compimento della maggiore età, ma nel momento in cui i figli hanno completato il loro percorso di studi e trovato un lavoro stabile).
Se il diritto di assegnazione viene trascritto prima del pignoramento: in questo caso, il diritto è opponibile e continua quindi a sussistere fino alla sua cessazione, cioè fino al raggiungimento dell’indipendenza economica dei figli. Capisci che in una situazione del genere è molto difficile che la casa venga venduta all’asta. L’acquirente non potrebbe godere in alcun modo dell’immobile che ha acquistato: non potrebbe abitarci, non potrebbe affittarlo e con tutta probabilità non riuscirebbe neppure a rivenderlo.
Se il diritto di assegnazione viene trascritto dopo il pignoramento, ma l’assegnazione della casa risale a una data precedente: in una situazione di questo tipo, l’assegnazione non è opponibile fino alla sua cessazione ma soltanto per un periodo di nove anni. In altre parole, il coniuge a cui è stata assegnata la casa potrà continuare a viverci per un periodo di tempo limitato e non fino al raggiungimento dell’indipendenza economica dei figli.
Se il diritto di assegnazione non è mai stato trascritto, ma la casa è stata assegnata prima del pignoramento: anche in questo caso, il coniuge a cui è stata assegnata la casa potrà continuare ad abitarci per un periodo di nove anni e non fino alla cessazione del diritto.
Se la casa è stata assegnata dopo il pignoramento. Questa è l’unica eventualità in cui il diritto di assegnazione si estingue al momento della vendita all’asta. Il nuovo proprietario potrà disporre dell’immobile fin da subito e il coniuge assegnatario perderà così il diritto di abitazione.
Ha valore un immobile di questo tipo sul mercato?
Va da sé che l’assegnazione della casa familiare a un coniuge in sede di divorzio, quando è opponibile ai terzi, incide sul valore di mercato dell’immobile; quindi, se si procede alla divisione giudiziale del bene di proprietà di entrambi i coniugi, nella determinazione del prezzo di vendita, si deve tener conto dell’esistenza del provvedimento di assegnazione, che pregiudica godimento e utilità economica dell’immobile rispetto al terzo acquirente.
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